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“空间重构 时间律动” 世邦魏理仕发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》

2019-10-25 09:07栏目:商业

  中新网四川新闻10月24日电(袁家远)2019年10月23日,成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》,研究显示:第三季度,成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点,而需求端的空间流动性亦加速;零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化,以及商业运营时间的延展;仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛,加之“双十一”临近之下租赁需求活跃,市场见证供需两旺。

  优质写字楼市场

  升级需求逐步释放,空间流动性加速

  第三季度,蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应,亦是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升,净吸纳量录得12.8万平方米,环比上涨14.6%;其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米,环比上涨74.4%。

  究其原因,一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地;另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效,刺激扩租、升级需求加速释放,分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。

  租金方面,成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平,至季末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因,一方面大部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响;另一方面季内多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升,从而提振市场信心。尽管如此,为优化租户结构,部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性,故市场平均有效租金略有下滑。

  展望2019年第四季度,成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下,业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端,新旧动能转化的细分领域行业值得关注,如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。

  世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升,但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长,且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升,供给端需加强租赁策略的灵活性,同时关注“在线+”新兴行业衍生出的新增办公需求。”

  零售物业市场

  区域及载体物理空间优化,商业运营时间延展

  第三季度,位于新都的七一国际广场开业为成都零售物业市场带来14.5万平方米的新增供应。同期,自持型街区集中交付,包括万科天荟、石犀里、东门市井、猛追湾万巷更新项目等。季内需求维稳,空置率环比微跌0.1个百分点至4.9%,创历史新低。

  季内政府提出以交子公园为基础,将次级商圈的金融城区域规划建设成世界级商圈,而SKP项目也确定落地。与此同时,核心商圈在“中优”战略推进下,城市更新成效逐步呈现。借此,市中心与南延线的商业空间博弈启幕,两者将在取长补短中提档升级。具体而言,市中心文化底蕴、商业氛围浓厚,加之街巷密集,天然形成消费场景。

  展望未来,2019年第四季度成都零售物业市场还将迎来5个项目开业,合计约49万平方米的新增供应。商业开发持续下沉至三环内商业欠缺的区域及近郊商圈,且呈多点开花的态势,故短期内项目间合作共推商圈提质的关系或将大过直接竞争关系。微观层面,得益于夜经济、首店经济等利好政策,商业载体与品牌的合作关系将继续升级延展,从而共同带动市场整体量与质的飞跃。

  世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示:“从第三季度的市场表现来看,成都零售物业市场正潜移默化的发生改变。其中,核心商圈的变化体现在继续提高品牌丰富度,特别是国际品牌;次级商圈随新增项目填补商业空白区域而呈各自为政的态势,且更多运营商将商业空间提供给非零售业态,如互动空间、亲子娱乐等,从而增加消费时间并与核心商圈差异化竞争;而近郊商圈则将是变化最大的,即将迎来质变。同时,发展“夜经济”将为三级商圈的蜕变注入新动能。”

  仓储物流市场

  第三方物流及电商积极备战“双十一”,市场供需两旺

  第三季度,成都仓储物流市场迎来高标库的集中交付,共计录得六个项目合计约39.7万平方米的新增供应,其中46.0%的新增面积落于青白江。着眼需求端,净吸纳量环比大幅增长273.3%录得22.5万平方米。究其原因,一方面新增项目因前期积极蓄客而得以满租或高入驻率交付;另一方面,临近“双十一”,第三方物流、电商的需求得以释放。